Mekel Bouwadvies
Bouwkundige inspecties | Onderhoud | Bouwbegeleiding
Bedrijfsprofiel
Alex Mekel deed na zijn studie Bouwkunde aan de HTS (met aannemersdiploma) jaren ervaring op in de bouw met onderhoud, inspecties, renovaties en restauraties.
Vanaf 2004 heeft hij voornamelijk gewerkt als onderhoudsschilder/ aannemer. Duurzaam en degelijk onderhoud staan hierbij centraal. Naast deze werkzaamheden heeft hij in 2011 zijn oude werk en passie weer opgepakt, namelijk het inspecteren van gebouwen en het maken van meerjarenonderhoudsplanningen. Sinds 2015 is Mekel Bouwadvies gecertificeerd Rgd BOEI Integraal vastgoed inspecteur.
Conditiemeting (NEN 2767) en BOEI
Conditiemeting NEN 2767
De Conditiemeting is een objectieve methode om de staat van het onderhoud van een gebouw weer te geven. De conditiemeting is een inspectiemethodiek die in Engeland ontwikkeld is om de kwaliteit van woningen eenduidig vast te leggen en om het probleem van inspecteurvariatie op te lossen. Eind jaren zeventig is deze methode in Nederland geïntroduceerd. De Rijksgebouwendienst gaf in 1985 opdracht om de conditiemeting uit te werken tot een onderhoudsnormeringssysteem voor alle typen gebouwen. Sinds het eind van de jaren tachtig wordt de conditiemeting in Nederland gebruikt voor het opstellen van onderhoudsbegrotingen voor vastgoedorganisaties.
In 2002 zijn de Rijksgebouwendienst en het Nederlandse Normalisatie-instituut gestart met het opstellen van een norm. In september 2006 is het een Nederlandse norm geworden, namelijk: “NEN 2767-1 Conditiemeting van bouw- en installatiedelen (methodiek)”. Aanvullingen van deze norm zijn onder andere de ”NEN 2580 Oppervlakten en inhouden van gebouwen” en de “NEN 3699 Meetmethode voor het bepalen van nettohoeveelheden van bouwdelen, installatiedelen en resultaten met specificatierichtlijnen”.
De conditiemeting kan alle in en om het gebouw voorkomende disciplines omvatten, zoals het terrein, bouwkunde, elektrotechniek, werktuigbouwkunde en transporttechniek.
Er zijn drie kenmerken die de conditie bepalen: het belang (het soort gebrek), de intensiteit (hoe ver is het gebrek gevorderd) en de omvang (hoe vaak komt het gebrek voor).
De conditiescore is de technische staat van het onderhoud (ten opzichte van de nieuwstaat) en wordt weergegeven op een schaal van één tot en met zes, zoals in onderstaande tabel te zien is.
De conditiemeting kan vanaf elk moment worden gestart. Na de inspectie en de inventarisatie hebben alle bouwdelen en de aanwezige installaties een conditiescore. Elk bouwdeel heeft een vastgestelde levensduur (cyclus). Met de conditie is te zien wanneer er onderhoud aan het bouwdeel nodig is en wanneer het bouwdeel vervangen dient te worden. Vervolgens worden deze gegevens verwerkt in speciale software.Met de conditie, de hoeveelheden en de software kan voor elk gebouw en voor elke opdrachtgever een planning op maat gemaakt worden. Tevens kunnen hierin alle onderhoudscontracten en verplichte keuringen worden opgenomen.
Voor nieuwbouwcomplexen kan een planning worden gemaakt op basis van de levensduur van bouwdelen en installaties. Na een aantal jaren kan er een herinspectie worden uitgevoerd, zo blijft de planning actueel.
Conditiemeting NEN 2767
Het beheren en onderhouden van gebouwen wordt technisch gezien steeds complexer en risicovoller. Denk aan meer installaties en apparatuur in een gebouw, brandveiligheid, duurzaamheid, veiligheid en gezondheid en energiezuinigheid. De Rijksgebouwendienst (Rgd) kreeg jaarlijks 3600 rapporten, inspecties en adviezen voor hun vastgoed onder ogen. Ze waren gemaakt vanuit de verschillende aspecten en disciplines en er werden verschillende inspectiemethodieken gehanteerd. Regelmatig spraken de rapporten elkaar tegen en ze konden onderling niet vergeleken worden. Dit zorgde voor overlap en inefficiëntie. Daar wilden ze verandering in brengen door alle vormen van inspecties van gebouwen te integreren tot één systeem. Na lang ontwikkelen in samenwerking met de marktpartijen (zowel de vastgoedmarkt als de inspectiemarkt) is de RgdBOEI integrale inspectiemethodiek in 2009 geïntroduceerd. Met als vergelijkingsmateriaal de zes conditiescores van de NEN 2767.Als onderlegger voor de BOEI methodiek geldt de conditiemeting volgens de NEN 2767.
Boei thema's
Brandveiligheid
Naar aanleiding van de Schipholbrand in 2007 zijn in alle rijksgebouwen brandveiligheidinspecties gehouden en noodzakelijke aanpassingen verricht. Duidelijk was dat blijvende aandacht voor brandveiligheid in gebouwen gewaarborgd moest zijn. Daartoe is op initiatief van de Rijksgebouwendienst de volgende ontwikkeling in gang gezet; namelijk de nulmeting brandveiligheid van de NPR 6059 aan te passen aan het Bouwbesluit 2012 en om te zetten in de NEN 6059 brandscan. Zo is een relevante nulmeting (op elementniveau) ontstaan in de systematiek van de NEN 2767. Dit is de basis om de brandveiligheid op peil te houden. Vuistregel hierbij is dat serieuze en ernstige gebreken niet mogen voorkomen ongeacht de conditie en dat er vanaf conditie 3 herstelmaatregelen zijn vereist.
Onderhoud
Gebouwen zijn continue aan slijtage onderhevig, daarom is het van belang om gebouwen goed te onderhouden. Dat kan met dagelijks en planmatig onderhoud. Voor het thema Onderhoud werd al gebruik gemaakt van de NEN 2767 Conditiemeting voor bouw- en installatiedelen (zie 2.4).
Door de introductie van de NEN 2767 is het mogelijk om de kwaliteit en de kosten voor de komende jaren objectief en gestructureerd in beeld te brengen. Om tot een eenduidige inspectie te komen zijn er referentiekaders opgesteld die gelden voor alle BOEI thema’s (afgeleid van de NEN 2767). Zo is het mogelijk om de BOEI thema’s onderling te vergelijken.
Energie
Om de energieprestaties van gebouwen te verbeteren is op 4 januari 2003 de EPBD (Energy Performance Building Directive) voor de lidstaten van de Europese Unie gepubliceerd en in werking getreden. De EPBD is een richtlijn van het Europees Parlement en de Raad van de Europese Unie. Als de regels geïmplementeerd zijn in de nationale wet- en regelgeving zijn ze van kracht. In Nederland zijn ze omgezet in het Besluit energieprestatie gebouwen (Beg).
Het doel is zuinig met energie om te gaan en de CO2 uitstoot te reduceren (volgens de trias energetica: beperk de energievraag, gebruik duurzame energie en indien nodig gebruik fossiele brandstoffen zo efficiënt en schoon mogelijk).
Vanaf 1 januari 2008 moet bij bouw, verkoop en verhuur van een gebouw op het moment van transactie een energielabel (energieprestatiecertificaat) aanwezig zijn. Het energielabel is gebouwgebonden en laat de energieprestatie van een gebouw zien en welke energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. De labelklasse loopt van A (weinig besparingsmogelijkheden) naar G (nog veel besparingsmogelijkheden). Het energielabel is alleen verkrijgbaar bij een gecertificeerde adviseur (conform de BRL-9500).
Om aan te sluiten op de BOEI-systematiek moet de energetische kwaliteit ook op elementniveau kunnen worden beoordeeld. Met de Cramer-lijst kan per element een conditiescore worden aangegeven.
Inzicht in het voldoen aan wet- en regelgeving
Dit thema heeft voornamelijk betrekking op de Woningwet. Om deze te beoordelen in de lijn met de andere BOEI thema’s is een referentiekader ontwikkeld met de volgende punten (zie afbeelding rechts)